Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Можно выделить четыре основных фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос - на рынке жилья.

Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность объекта определяется такими характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций. Полезность жилья - комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность - ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.

Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром [11, с.25].

Кроме того недвижимость как товар и объект экономических сделок, таких как купля-продажа, залог, дарение и т. д. имеет целый ряд свойств, которые в свою очередь определяют ее стоимость:

Фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать в обычных условиях.Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) объекты недвижимости подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Предприятия как имущественные комплексы чаще всего создаются на бессрочный период.

Стационарность. Товар стационарный, его нельзя перенести в то место, где спрос на него может быть выше. Объекты недвижимости прочно связаны с землей. Особенность земли как товара заключается в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой.

Неповторимость. Если другие товары в большей или меньшей степени стандартизированы (акции какого-либо эмитента одного типа и номинальной стоимости), то любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристиками. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимости она будет различаться местоположением по отношению к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д.

Многообразие комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни компоненты недвижимости могут находиться в полной собственности, другие в аренде, третьи во временном пользовании, четвертые в залоге, пятые в государственной собственности.

Управляемость. В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления.

Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за растущего дефицита недвижимости, инфляции и НТП.

Ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. Издержки, которые несут покупатели и продавцы при заключении сделок, называются транзакционными издержками.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

особенности современных приемов и методов оценки недвижимости

Другие статьи

Оценка возможности банкротства предприятия
Финансовый анализ направлен на снижение неопределенности относительно его будущего состояния. Результаты анализа финансового состояния предприятия имеет первостепенное значение для широкого круга пользователей, как внутренних, так и внешних по отношению к предприятию - ...